Die Steuer kommt. Das Geld nicht.
Ein Haus ist Wert. Flüssig ist es nicht. Das Finanzamt sieht diesen Unterschied nicht.
Die Erbschaftsteuer hat eine Eigenheit, die viele überrascht: Sie richtet sich nach dem Wert dessen, was du geerbt hast — nicht danach, ob du an dieses Geld herankommst.
Ein Haus ist Wert. Flüssig ist es nicht.
Wie die Lücke entsteht
Im Nachlass sind ein Haus, ein Depot und etwas auf dem Konto. Das Finanzamt bewertet alles zusammen, der Bescheid kommt, und die Steuer wird kurz darauf fällig.
Nur: Das Haus lässt sich nicht in vier Wochen verkaufen. Schon gar nicht, wenn Geschwister mitreden. Das Depot könntest du auflösen, vielleicht aber im schlechtesten Moment. Und das Konto deckt die Summe nicht ab.
Diese Lücke ist kein Sonderfall. Bei Immobilienerbschaften ist sie eher die Regel.
Mit welcher Größenordnung du rechnen musst
Was steuerfrei bleibt, hängt davon ab, wer von wem erbt. Ehepartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro je Elternteil, Enkel meist 200.000 Euro. Geschwister, Nichten, Neffen, Lebensgefährten ohne Trauschein und Freunde liegen bei 20.000 Euro.
Was darüber liegt, wird besteuert. In der engen Familie beginnt der Satz bei 7 Prozent und steigt mit der Höhe des Erwerbs — bei den Beträgen, um die es hier meistens geht, bewegt er sich zwischen 7 und 19 Prozent. Für entferntere Verwandte und Nichtverwandte sind es von Anfang an 30 Prozent.
Der Unterschied ist gewaltig. Dieselbe Wohnung, einmal an die Tochter und einmal an die Nichte vererbt, kann zu einer Steuer von null oder zu einer sechsstelligen Forderung führen.
Ein Punkt, der oft vergessen wird: Schenkungen derselben Person aus den letzten zehn Jahren werden mitgerechnet. Wer vor acht Jahren schon etwas bekommen hat, hat seinen Freibetrag womöglich längst verbraucht — und merkt es erst beim Bescheid.
Stand der genannten Zahlen: 2026. Was davon in deinem Fall gilt, gehoert zu deinem Steuerberater — ich rechne mit dem Ergebnis weiter, nicht an der Steuererklaerung.
Die Frist, die fast niemand kennt
Als Erbe musst du den Erwerb beim Finanzamt anzeigen. Drei Monate, ab dem Zeitpunkt, an dem du davon weißt.
Viele verlassen sich darauf, dass das Nachlassgericht oder der Notar das ohnehin meldet. Diese Befreiung gibt es tatsächlich — aber sie gilt nicht, wenn zum Nachlass Grundbesitz, eine Firmenbeteiligung oder Auslandsvermögen gehört. Also genau in den Fällen, um die es hier geht.
Die Anzeige ist formlos und schnell erledigt. Sie zu unterlassen, kann dagegen als Steuerhinterziehung gewertet werden. Das ist eine der wenigen Stellen, an denen ich wirklich zur Eile rate.
Was die Last senken kann
Das Elternhaus. Erben Kinder die selbst bewohnte Wohnung der Eltern, bleibt sie steuerfrei — bis 200 Quadratmeter Wohnfläche, wenn sie unverzüglich einziehen und zehn Jahre bleiben. Bei größeren Häusern gilt die Befreiung anteilig: Bei 250 Quadratmetern bleiben vier Fünftel steuerfrei. Für den überlebenden Ehepartner gibt es diese Flächengrenze nicht.
Die Kehrseite: Zieht man vor Ablauf der zehn Jahre aus, verkauft oder vermietet, fällt die Befreiung rückwirkend komplett weg. Diese Entscheidung bindet also über ein Jahrzehnt.
Vermietete Wohnungen. Werden nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt, ohne dass du dich zu irgendetwas verpflichtest.
Der Wert selbst. Das Finanzamt rechnet mit Vergleichswerten. Liegt der tatsächliche Wert niedriger — weil das Haus saniert werden muss, weil die Lage schlechter ist, als die Statistik meint — darfst du das nachweisen. Über ein Gutachten oder über einen echten Verkaufspreis innerhalb eines Jahres um den Todestag. Ein Gutachten kostet ein paar Tausend Euro und kann ein Vielfaches davon sparen.
Die Nebenkosten des Todesfalls. Beerdigung, Grabstein, Nachlassabwicklung werden pauschal mit 15.000 Euro abgezogen, ohne dass du Belege sammeln musst. Hausrat bleibt in der engen Familie bis 41.000 Euro außen vor.
Und wenn das Geld trotzdem fehlt
Dann gibt es drei Wege, und sie sind unterschiedlich teuer.
Stundung. Die Zahlung lässt sich strecken, insbesondere wenn eine geerbte Immobilie vermietet ist oder selbst bewohnt wird. Das muss beantragt werden, und zwar bevor die Frist läuft.
Kredit. Sich für eine Erbschaft zu verschulden klingt verkehrt. Gegen einen Notverkauf gerechnet ist es oft die günstigere Variante — die Immobilie dient als Sicherheit.
Verkaufen. Manchmal richtig, aber dann als Entscheidung und nicht unter Zeitdruck. Wer verkaufen muss, verkauft schlechter. Was für und gegen die drei Wege spricht, steht in Behalten, vermieten oder verkaufen?
Was du nicht tun solltest: die Frist verstreichen lassen und hoffen. Säumniszuschläge laufen monatlich weiter, und am Ende steht die Vollstreckung.
Wo meine Arbeit anfängt und wo sie aufhört
Die Steuererklärung macht dein Steuerberater. Ob eine Stundung in deinem Fall durchgeht und wie sie beantragt wird, auch. Dafür bin ich nicht zugelassen, und das ist gut so.
Meine Frage ist eine andere: Welche der Möglichkeiten passt zu dem, was ihr mit dem Haus und mit eurem Leben vorhabt?
Denn die Entscheidung über die Steuer ist fast nie nur eine Steuerfrage. Wer verkauft, um die Steuer zu zahlen, hat damit über das Haus entschieden. Wer einzieht, um die Befreiung zu bekommen, bindet sich zehn Jahre. Wer einen Kredit aufnimmt, zahlt ihn aus dem laufenden Einkommen ab.
Das sind Lebensentscheidungen, die als Steuerfrage daherkommen. Und sie fallen besser, wenn jemand sie mit dir durchrechnet, bevor der Bescheid im Briefkasten liegt.
Die Erbschaftsteuer kommt, aber das Geld steckt im Haus?
Wie das bei dir aussieht, schauen wir uns gemeinsam an. In Ruhe und ohne dass danach was passieren muss.
Rund 60 Minuten. Du musst nichts vorbereiten, nichts entscheiden, und es folgt kein Anruf hinterher.
Die ersten zwölf Wochen nach dem Erbe.
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