Behalten, vermieten oder verkaufen?
Der Makler rät zum Verkauf, der Onkel zum Behalten. Keiner von beiden hat deine Zahlen gesehen.
Frag drei Leute, und du bekommst drei Antworten. Der Makler rät zum Verkauf. Der Onkel sagt, Betongold gibt man nicht her. Und im Netz steht, dass Vermieten sich immer lohnt.
Keiner von ihnen hat deine Zahlen gesehen. Und keiner von ihnen muss mit der Entscheidung leben.
Zuerst: Was ist das Haus überhaupt wert?
Bevor irgendetwas anderes besprochen wird, braucht es eine belastbare Zahl. Nicht die vom Nachbarn, nicht die aus dem Online-Rechner.
Das Finanzamt setzt für die Erbschaftsteuer einen eigenen Wert an. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern läuft das über Vergleichspreise — also über das, was vergleichbare Häuser in der Gegend zuletzt gebracht haben. Mit dem Zustand deines Hauses hat das erst mal wenig zu tun.
Zwei Dinge dazu, die selten jemand sagt:
Erstens: Seit 2023 gelten geänderte Bewertungsregeln. Steuerliche Grundstückswerte liegen seitdem in vielen Fällen spürbar höher als davor. Häuser, die früher unter dem Freibetrag geblieben wären, lösen heute Steuer aus. Wenn dir jemand eine Vergleichsrechnung von vor 2023 zeigt: wegwerfen.
Zweitens: Du musst den Wert des Finanzamts nicht hinnehmen. Du darfst einen niedrigeren nachweisen — durch ein Gutachten oder durch einen tatsächlichen Verkaufspreis. Für den Verkaufspreis gilt allerdings eine Frist: Er zählt nur, wenn der Verkauf innerhalb eines Jahres um den Todestag herum zustande kommt. Wer ohnehin verkaufen will und sich zwei Jahre Zeit lässt, verschenkt dieses Argument.
Stand der genannten Zahlen: 2026. Was davon in deinem Fall gilt, gehoert zu deinem Steuerberater — ich rechne mit dem Ergebnis weiter, nicht an der Steuererklaerung.
Variante 1: Behalten und selbst einziehen
Die emotional naheliegendste Variante, und die mit den meisten versteckten Kosten.
Ein Haus, das dreißig Jahre bewohnt wurde, braucht fast immer etwas. Heizung, Dach, Fenster, Bad, Elektrik. Das sind schnell fünfstellige Beträge, und sie kommen selten einzeln.
Dazu die Auszahlung: Wenn Geschwister miterben, musst du sie herauskaufen. Rechne dabei nicht nur, was die Auszahlung kostet. Rechne auch, was dieses Geld gebracht hätte, wenn es breit gestreut angelegt worden wäre. Bei 200.000 Euro über zwanzig Jahre ist das keine Randnotiz, das ist der größte Posten der ganzen Rechnung.
Und es gibt eine Falle, die teuer wird, wenn man sie übersieht: Das geerbte Elternhaus kann steuerfrei bleiben, wenn du einziehst — aber nur, wenn du zehn Jahre bleibst. Ziehst du früher aus, vermietest oder verkaufst, fällt die Befreiung rückwirkend in voller Höhe weg. Wie das genau funktioniert, steht in Die Steuer kommt. Das Geld nicht.
Das heißt: Einziehen ist eine Bindung über ein Jahrzehnt, und wer sie eingeht, sollte sie wollen und nicht nur gerade nichts Besseres wissen.
Variante 2: Vermieten
Klingt nach dem Kompromiss: behalten und trotzdem etwas verdienen. In der Praxis ist es die Variante mit der schlechtesten Rendite pro Nerv.
Von der Miete gehen Instandhaltung, Verwaltung und Steuer ab. Was übrig bleibt, ist bei einem älteren Haus oft weniger, als dieselbe Summe breit gestreut bringen würde — bei deutlich mehr Aufwand. Dazu kommt ein Klumpenrisiko: Dein Vermögen hängt an einer Straße, einem Dach und einem Mieter.
Steuerlich gibt es einen kleinen Trost. Vermietete Wohnimmobilien werden für die Erbschaftsteuer nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt. Zehn Prozent Abschlag, ohne Behaltensfrist — anders als beim Familienheim musst du dich also nicht binden.
Vermieten kann richtig sein. Aber als bewusste Entscheidung mit durchgerechneter Miete, nicht als Ausweichen vor dem Verkauf.
Variante 3: Verkaufen
Der Verkauf ist die einzige Variante, die eine Erbengemeinschaft sauber auflöst und aus einem Wert Geld macht, mit dem sich planen lässt.
Er ist auch der, der sich am ehesten nach Verrat anfühlt. Das ist der Punkt, an dem die Rechnung aufhört und etwas anderes anfängt — und genau deswegen gehört er ausgesprochen und nicht wegargumentiert. Ein Haus ist kein Vermögensgegenstand, wenn man darin Weihnachten gefeiert hat.
Was du trotzdem wissen solltest: In einer Erbengemeinschaft kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen, wenn ihr euch nicht einigt. Dabei kommt regelmäßig deutlich weniger heraus als bei einem normalen Verkauf. Diese Möglichkeit steht wie eine Drohung im Raum, sobald einer nicht mehr mitzieht — und sie ist ein Grund, eine Einigung nicht ewig zu vertagen.
Die Rechnung, die keiner macht
Alle drei Varianten lassen sich auf eine Frage bringen: Was hast du in zehn Jahren, und was hat es dich bis dahin gekostet — an Geld, an Zeit und an Streit?
In der Praxis stelle ich dafür drei Spalten nebeneinander. In jeder steht, was hereinkommt, was hinausgeht, was an Steuer anfällt und was du für diese Variante aufgibst. Behältst du das Haus, bleibt weniger zum Anlegen. Verkaufst du, ist das Haus weg. Beides hat einen Preis, und beide Preise stehen selten auf demselben Blatt.
Erst wenn die drei Spalten nebeneinanderliegen, merkt man oft, dass die Frage anders lautet: „Will ich die nächsten zehn Jahre Vermieter sein?" Oder: „Wollen wir da wirklich wohnen, oder wollen wir nur nicht loslassen?"
Warum es trotzdem liegen bleibt
Die meisten geerbten Häuser stehen nicht leer, weil die Rechnung unklar wäre. Sie stehen leer, weil niemand den Keller aufmachen will.
Vor jedem Verkauf und vor jeder Vermietung steht das Ausräumen. Das sieht aus wie eine Logistikaufgabe. Tatsächlich ist es der Tag, an dem du entscheidest, was von einem Leben übrig bleibt: welche vier Kisten mitkommen und was in den Container geht. Für so einen Tag gibt es keinen guten Termin. Also wird keiner gemacht.
Dazu kommt, dass du das selten allein machst. Beim Ausräumen werden alte Rechnungen aufgemacht — wer sich gekümmert hat und wer nicht, wem was versprochen wurde. Familien, die sich über das Erbe einig waren, zerlegen sich über einem Schrank.
Und die ganze Zeit läuft das Haus mit: Grundsteuer, Versicherung, im Winter heizen, damit nichts schimmelt. Zwei Jahre Warten kosten schnell einen fünfstelligen Betrag, ohne dass jemand eine Entscheidung getroffen hätte.
Was hilft, ist unspektakulär: das Ausräumen von der Entscheidung trennen. Ob verkauft wird, lässt sich beantworten, bevor die erste Kiste gepackt ist. Wer es andersherum macht und wartet, bis das Haus leer ist, wartet oft, bis die Frage sich von selbst entschieden hat.
Was ich mache und was nicht
Die Steuererklärung macht dein Steuerberater. Den Verkauf ein Makler. Das Rechtliche in der Erbengemeinschaft ein Anwalt.
Meine Arbeit ist die Rechnung davor: die drei Wege durchrechnen, mit deinen Zahlen und deinem Leben, damit du weißt, wofür du dich entscheidest — bevor einer der anderen anfängt zu arbeiten.
Du und deine Geschwister seid euch beim Elternhaus nicht einig?
Wie das bei dir aussieht, schauen wir uns gemeinsam an. In Ruhe und ohne dass danach was passieren muss.
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Die ersten zwölf Wochen nach dem Erbe.
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